กฏหมายที่ดินใหม่สองฉบับที่สำคัญมาก โดยเฉพาะคนที่ทำงานซื้อขายที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ฯต้องรู้

กฏหมายที่ดินสองฉบับ’พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๑๕) พ.ศ. ๒๕๖๒’ และ ‘พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. ๒๕๖๒’ที่เพิ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 25 พ.ค.นี้มีความสำคัญมากกับคนที่ทำงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรู้
เมื่อวาน (25 พ.ค.2562) มีประกาศราชกิจจานุเบกษา ที่สำคัญมากฉบับนึง โดยเฉพาะกับคนที่ทำงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ฯ

คือ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๑๕) พ.ศ. ๒๕๖๒ http://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2562/A/068/T_0032.PDF

โดยแก้เป็น

“มาตรา ๑๐๔ การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคำนวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินตามกฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ซึ่งใช้อยู่ในวันที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในกรณีอื่นนอกจากที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคำนวณตามจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงตามความเป็นจริง”

ประกอบกับพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. ๒๕๖๒ http://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2562/A/068/T_0019.PDF

สรุปง่ายๆ คือ

1. แต่ก่อน การไปโอนที่ดิน/คอนโด ที่มีโฉนดหรือ น.ส. 3 จะคำนวณค่าธรรมเนียมจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ หรือราคาแจ้งซื้อขายจริง อย่างใดอย่างหนึ่งตามแต่ว่าราคาไหนจะแพงกว่า ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะแจ้งเท่าราคาประเมินที่ถูกกว่าราคาซื้อขายจริงมาก (เพราะค่าโอนกรณีซื้อขายปกติมัน 2% หรือถ้าเป็นการให้ระหว่างพ่อแม่ลูก/มรดก ก็ 0.5% จากยอดนั้น ไม่น้อยเลยสำหรับที่ดินมูลค่าสูง)
2. แต่นับจากวันจันทร์นี้ไป จะคิดค่าธรรมเนียมการโอน “จากราคาประเมินที่ดิน” เท่านั้น โดยราคาประเมินนี้จะเป็น “บัญชีราคาประเมินใหม่” จาก “คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” ไม่ใช่บัญชีประเมินของกรมธนารักษ์อีกต่อไป
3. ในระหว่างที่บัญชีราคาประเมินใหม่ยังไม่เสร็จ ให้ใช้บัญชีราคาประเมินเดิมของกรมธนารักษ์ไปพลางก่อน
4. กรณีการจดทะเบียนสิทธิอื่นๆ ที่ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ เช่น จำนอง ขึ้นเงินจำนอง ให้ใช้ตามราคา (ทุนทรัพย์) จริงที่แจ้งเพียงอย่างเดียว (ไม่ใช้ราคาประเมิน)
5. บัญชีราคาประเมินใหม่ จะทำโดยคณะกรรมการฯร่วม ทั้งฝ่ายคลัง สรรพากร และธนารักษ์ ในทุกจังหวัด ไม่ใช่แค่ธนารักษ์ฝ่ายเดียว โดยจะทำทุก 4 ปี จากเดิมราคาประเมินเปลี่ยนทุก 5 ปี

จะส่งผลกระทบอย่างไร

1. ในวันจันทร์พรุ่งนี้ ค่าโอนยังไม่กระทบ เพราะบัญชีประเมินราคายังใช้ของกรมธนารักษ์เดิมอยู่
2. แต่เมื่อมีบัญชีราคาประเมินใหม่จากคณะกรรมการประเมินฯ ซึ่งคาดว่าจะเป็นราคาที่สูงกว่าราคาประเมินกรมธนารักษ์ ก็จะต้องเสียค่าโอนเพิ่มขึ้นมาก (แน่นอน ดิส อิส ภาษีทางอ้อม)
3. ทำให้ประชาชนเสียค่าโอนมากขึ้น แต่บริษัทใหญ่เสียค่าโอนน้อยลง

เพราะบริษัทต้องลงค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินทางบัญชีตามจริงเพื่อลงเป็นสินทรัพย์และค่าใช้จ่าย เดิมโอนที่ดินทีต้องเสียมหาศาล แต่ต่อจากนี้ไปจะเสียน้อยลงมากหากใช้ตามราคาประเมิน โดยเฉพาะในช่วงนี้ที่บัญชีใหม่ยังไม่ออก

คำแนะนำคือ

ถ้าจำเป็นต้องโอนที่ดิน คอนโด อสังหาอื่นๆ ก็รีบไปโอนนะครับ ไม่ว่าจะซื้อขาย ขายฝาก บังคับจำนอง หรือจะให้ รับให้ มรดกจากญาติทางไหน เดี๋ยวราคาประเมินใหม่ขึ้นพรวดๆ เสียค่าโอนท่วมคอ จะหาว่าไม่เตือน

ส่วนใครทำบริษัท จะซื้อขายที่ดิน ให้รีบซื้อ/ขายเลยครับ ค่าโอนต่ำลงเยอะมากโดยยังลงบัญชีสินทรัพย์ได้เต็มราคาซื้อขายจริง

First posted: 28 พฤษภาคม 2562 | 21:54
Source :
stock2morrow
Download : พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฏหมายที่ดิน (ฉบับที่15)พ.ศ.2562